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IAS 40 投资财产评估
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所持有的财产是为了赚取租金还是为了资本升值?
持有投资性房地产是为了赚取租金、资本增值或两者兼而有之，并产生很大程度上独立于实体其他资产的现金流量（IAS 40.5；IAS 40.7）。测试持有资产的主要目的，而不是附带的租金收入。常见的陷阱是将实体自身运营中使用的财产或在正常过程中持有用于出售的财产视为投资财产。
持有投资性房地产是为了赚取租金、资本增值或两者兼而有之，并产生很大程度上独立于实体其他资产的现金流量（IAS 40.5；IAS 40.7）。测试持有资产的主要目的，而不是附带的租金收入。常见的陷阱是将实体自身运营中使用的财产或在正常过程中持有用于出售的财产视为投资财产。
官方指南： IFRS 已发布准则
财产所有者是否占有或持有在正常经营过程中出售?
自用财产根据 IAS 16 进行会计处理，而在正常业务过程中持有供出售的财产则根据 IAS 2 进行会计处理； IAS 40.9 将两者都列为非投资性房地产项目。权衡占用情况、开发意图以及向占用者提供的任何辅助服务的重要性（IAS 40.11-40.13）。为未来业主居住而持有的财产或正在开发用于出售的财产，即使在空置时也不是投资财产。
自用财产根据 IAS 16 进行会计处理，而在正常业务过程中持有供出售的财产则根据 IAS 2 进行会计处理； IAS 40.9 将两者都列为非投资性房地产项目。权衡占用情况、开发意图以及向占用者提供的任何辅助服务的重要性（IAS 40.11-40.13）。为未来业主居住而持有的财产或正在开发用于出售的财产，即使在空置时也不是投资财产。
官方指南： IFRS 已发布准则
融资租赁下的财产是否为承租人?
与承租人根据租赁持有的财产权益相关的使用权资产，如果符合 IAS 40.5 的定义（IAS 40.6），则可归类为投资性房地产。确定该实体是否为承租人以及如何使用相关财产。不要假设每一个租赁房产都是投资房产；自用使用权资产仍遵循 IAS 16 和 IFRS 16 的规定。
与承租人根据租赁持有的财产权益相关的使用权资产，如果符合 IAS 40.5 的定义（IAS 40.6），则可归类为投资性房地产。确定该实体是否为承租人以及如何使用相关财产。不要假设每一个租赁房产都是投资房产；自用使用权资产仍遵循 IAS 16 和 IFRS 16 的规定。
官方指南： IFRS 已发布准则
承租人是否将财产转租或持有资本增值使用权资产?
仅当承租人的使用权资产是为了赚取租金（例如转租给第三方）或为了资本增值而不是承租人自己使用而持有时，才属于投资性房地产（IAS 40.6）。查看转租条款和权益的商业目的。承租人占用的使用权资产属于自用资产，不属于投资性房地产。
仅当承租人的使用权资产是为了赚取租金（例如转租给第三方）或为了资本增值而不是承租人自己使用而持有时，才属于投资性房地产（IAS 40.6）。查看转租条款和权益的商业目的。承租人占用的使用权资产属于自用资产，不属于投资性房地产。
官方指南： IFRS 已发布准则
该实体是否为所有投资财产选择了公允价值模式?
根据 IAS 40.30，主体选择公允价值模型或成本模型作为其会计政策，并将其应用于其所有投资性房地产；除 IAS 40.32A 中关于财产支持负债的狭义案例外，不允许在该类别中使用混合模型。确认已批准的政策并确保其得到一致应用。为同类资产选择公允价值而为其他资产选择成本是一个常见的错误。
根据 IAS 40.30，主体选择公允价值模型或成本模型作为其会计政策，并将其应用于其所有投资性房地产；除 IAS 40.32A 中关于财产支持负债的狭义案例外，不允许在该类别中使用混合模型。确认已批准的政策并确保其得到一致应用。为同类资产选择公允价值而为其他资产选择成本是一个常见的错误。
官方指南： IFRS 已发布准则
公允价值能否在没有不适当的成本或努力的情况下持续可靠地计量?
IAS 40.53 设定了一项可推翻的假设，即投资性房地产的公允价值能够持续可靠地计量。只有在市场交易不频繁且没有可靠的替代估计可用的特殊情况下，才能克服该假设。权衡活跃市场证据、近期可比交易以及估值模型的可靠性；如果公允价值无法可靠计量，则该财产单独恢复为 IAS 16 成本模型。
IAS 40.53 设定了一项可推翻的假设，即投资性房地产的公允价值能够持续可靠地计量。只有在市场交易不频繁且没有可靠的替代估计可用的特殊情况下，才能克服该假设。权衡活跃市场证据、近期可比交易以及估值模型的可靠性；如果公允价值无法可靠计量，则该财产单独恢复为 IAS 16 成本模型。
官方指南： IFRS 已发布准则
公允价值损益是否在每个报告期内计入损益?
在公允价值模式下，IAS 40.35要求每个期间的公允价值变动计入损益，并且不计提折旧。确认重新计量计入损益，而不计入其他综合收益或重估储备。记录权益的公允价值变动是 IAS 16 重估模型中常见的误用。
在公允价值模式下，IAS 40.35要求每个期间的公允价值变动计入损益，并且不计提折旧。确认重新计量计入损益，而不计入其他综合收益或重估储备。记录权益的公允价值变动是 IAS 16 重估模型中常见的误用。
官方指南： IFRS 已发布准则
费用模式是否与国际会计准则第16号的确认和折旧政策相适应?
在成本模式下，IAS 40.56 要求按照 IAS 16 - 成本减去累计折旧和累计减值（或持有待售时的 IFRS 5）进行计量。确认已应用组件折旧和 IAS 36 减值测试。成本模型仍然需要披露公允价值，因此获得估值并不是可选的。
在成本模式下，IAS 40.56 要求按照 IAS 16 - 成本减去累计折旧和累计减值（或持有待售时的 IFRS 5）进行计量。确认已应用组件折旧和 IAS 36 减值测试。成本模型仍然需要披露公允价值，因此获得估值并不是可选的。
官方指南： IFRS 已发布准则
即使使用成本模式,附注中是否披露了公允价值?
IAS 40.79(e)要求采用成本模式的主体披露其投资性房地产的公允价值，或在公允价值无法可靠计量时作出解释。确认当前估值支持该票据。由于资产负债表使用成本而省略公允价值是一个常见的披露缺口。
IAS 40.79(e)要求采用成本模式的主体披露其投资性房地产的公允价值，或在公允价值无法可靠计量时作出解释。确认当前估值支持该票据。由于资产负债表使用成本而省略公允价值是一个常见的披露缺口。
官方指南： IFRS 已发布准则
是否在使用上发生了需要转至或转自自自有个人防护设备的变化?
IAS 40.57 要求仅当存在有证据支持的用途变更时，例如业主自用或开发销售的开始或结束，才需要转入或转出投资性房地产（IAS 40.58）。记录可观察的事件，而不仅仅是董事会的决定。管理意图发生变化而实际用途未发生变化的，不触发转让。
IAS 40.57 要求仅当存在有证据支持的用途变更时，例如业主自用或开发销售的开始或结束，才需要转入或转出投资性房地产（IAS 40.58）。记录可观察的事件，而不仅仅是董事会的决定。管理意图发生变化而实际用途未发生变化的，不触发转让。
官方指南： IFRS 已发布准则
在用途变更之日适用哪些转移方向?
对于转出按公允价值计量的投资性房地产，用途改变之日的公允价值成为 IAS 16 (IAS 40.60) 下的视为成本。对于从自用财产转移到以公允价值计量的投资性财产，应将 IAS 16 应用到转移日，并将重新计量差异视为 IAS 16 重估（IAS 40.61）。在成本模型下，转移不会改变账面金额（IAS 40.59）。
对于转出按公允价值计量的投资性房地产，用途改变之日的公允价值成为 IAS 16 (IAS 40.60) 下的视为成本。对于从自用财产转移到以公允价值计量的投资性财产，应将 IAS 16 应用到转移日，并将重新计量差异视为 IAS 16 重估（IAS 40.61）。在成本模型下，转移不会改变账面金额（IAS 40.59）。
官方指南： IFRS 已发布准则
转账是否按转账日所需的账面金额或公允价值入账?
转移的计量取决于模型：在成本模型下，账面金额不变（IAS 40.59）；根据公允价值模型，该财产在用途改变之日重新计量为公允价值，并根据 IAS 40.60-40.62 确认差额。在过帐之前验证转移日期金额是否固定。只有成本模型转移才是损益中性的；公允价值模式转移可以产生重估盈余或损益效应。
转移的计量取决于模型：在成本模型下，账面金额不变（IAS 40.59）；根据公允价值模型，该财产在用途改变之日重新计量为公允价值，并根据 IAS 40.60-40.62 确认差额。在过帐之前验证转移日期金额是否固定。只有成本模型转移才是损益中性的；公允价值模式转移可以产生重估盈余或损益效应。
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