IRC 409A 普通股估值
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机器、设备及不动产评估
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本工具是一款高层次的估值初筛辅助工具，仅供一般参考，并不构成估值、评估，也不构成会计、税务或法律意见。具有说服力的价值结论需要合格的估值专家依据专业准则对特定主体的证据加以运用。
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待评估的财产是否为有形资产——机器、设备或不动产——而非无形资产或金融权益？
有形财产评估标准仅适用于不动产和动产；无形资产和股权权益遵循不同的框架。请首先确认标的资产的性质，因为嵌入设备中的软件或许可可能被误认为有形动产。
有形财产评估标准仅适用于不动产和动产；无形资产和股权权益遵循不同的框架。请首先确认标的资产的性质，因为嵌入设备中的软件或许可可能被误认为有形动产。
官方指南： 《专业评估执业统一准则》
评估的标的是何种有形资产？
资产类型确定了适用的 USPAP 标准和报告要求。请审慎地对边界项目——商业固定装置、工艺管道和设备基础——进行分类，因为它们属于不动产还是动产会改变适用于它们的标准以及方法。
资产类型确定了适用的 USPAP 标准和报告要求。请审慎地对边界项目——商业固定装置、工艺管道和设备基础——进行分类，因为它们属于不动产还是动产会改变适用于它们的标准以及方法。
官方指南： 《专业评估执业统一准则》
这些机器和设备是在何种前提下进行估值的？
价值前提决定哪些成本归属于价值以及哪种方法可信：使用价值涵盖安装与组装，而交换价值反映一项被移除并单独出售的资产。应从评估的预期用途中选择价值前提，而非从产生偏好数字的那一方选取。
价值前提决定哪些成本归属于价值以及哪种方法可信：使用价值涵盖安装与组装，而交换价值反映一项被移除并单独出售的资产。应从评估的预期用途中选择价值前提，而非从产生偏好数字的那一方选取。
官方指南： 《专业评估执业统一准则》
该不动产是否产生收益——出租给租户或能够产生市场租金？
产生收益的不动产通常按其净经营收益的现值进行估值，而自用或特殊用途的不动产则依赖销售比较法或成本法。在假定适用收益法之前，应确认是否存在独立于当前占用人的市场租金。
产生收益的不动产通常按其净经营收益的现值进行估值，而自用或特殊用途的不动产则依赖销售比较法或成本法。在假定适用收益法之前，应确认是否存在独立于当前占用人的市场租金。
官方指南： 《专业评估执业统一准则》
是否有足够的可比销售或拍卖市场数据用于同类资产，以支持销售比较法估值指示？
销售比较法依赖于可比资产中有足够近期的公平交易，以便就年限、状况、产能和位置作出可信的调整。当交易稀少或资产属于特殊用途时，可比交易无法支撑结论，应以成本法为准。
销售比较法依赖于可比资产中有足够近期的公平交易，以便就年限、状况、产能和位置作出可信的调整。当交易稀少或资产属于特殊用途时，可比交易无法支撑结论，应以成本法为准。
官方指南： 《专业评估执业统一准则》
您能否估算重置成本新价或重建成本新价，并量化实体损耗、功能性陈旧以及外部（经济）陈旧？
成本法从重置成本新（等效效用）或复制成本新（精确复制品）出发，扣除实体性损耗、功能性陈旧（资本或运营成本超支）以及外部性陈旧（市场或经济原因）。遗漏外部性陈旧是最常见的错误，因为它源自资产本身之外。
成本法从重置成本新（等效效用）或复制成本新（精确复制品）出发，扣除实体性损耗、功能性陈旧（资本或运营成本超支）以及外部性陈旧（市场或经济原因）。遗漏外部性陈旧是最常见的错误，因为它源自资产本身之外。
官方指南： 《专业评估执业统一准则》
该物业的收益是否可归属于不动产本身——即典型租户会支付的市场租金——而非归属于在此经营的营业企业？
对于不动产，收益法必须捕捉该不动产的租金，而非占用该不动产的业务的利润；持续经营资产混合了不动产、动产和企业价值。应将市场租金和不动产层面的现金流分离出来，以免该价值指示因纳入企业价值而高估不动产。
对于不动产，收益法必须捕捉该不动产的租金，而非占用该不动产的业务的利润；持续经营资产混合了不动产、动产和企业价值。应将市场租金和不动产层面的现金流分离出来，以免该价值指示因纳入企业价值而高估不动产。
官方指南： 《专业评估执业统一准则》
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